弱者のネット活用術
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住宅ローン借換は変動金利
住宅ローンって金利が固定されている方が計画たてやすいようで、今後、いっきに上昇していくような予想から、35年固定で住宅ローンを組んでおりました。
住宅金融公庫のフラット35で10年まで2.55%10~35まで4.00%という金利設定でした。
住宅金融公庫は、現在、住宅金融支援機構という組織に変わっております。
ローンを組んだのは7年前。
当時は、住宅価格も底値で、今、購入すれば住宅ローン特別控除も受けられるよってなお勧めで35年ローンを組みました。
その当時のローンに関する説明は、金利は、今が底で、今後、増加していくとのことでした。
増加すると予想されている金利は固定した方が安心と思ってました。
でも、固定金利って変動に比べて割高なんですよね。
結局7年経っても変動金利は殆ど上昇しませんでした。
この前のサブプライム問題や住宅バブルが弾けたことなどから見ると、今後、分譲住宅の販売は伸びないと考えられます。
今後、住宅の販売が伸びないと想定される中、輪をかけて変動金利を上げることができるでしょうか・・・
当面、住宅ローンの金利はあがらないでしょう。
10年単位であがらないと見ました。
そこで、低金利時期である10年未満ではありますが、受託ローンの見直しを行うことにしました。

金利は、各銀行によって異なっておりますが、基本的には日本銀行が経済状況を勘案して決めたものがベースとなるみたいです。
各銀行によって提案されている金利が異なるのは、ローン契約の優待条件の違いからなるもので、企業努力による差です。
住宅ローン情報ナビでシミュレーションしてみるとよくわかると思います。
銀行等では金利が高めの設定となっているフラット35を勧めているみたいです。
 

私はお勧めとは逆行して変動金利を選択しました。

●変動金利の選択
結局、変動金利に優待を考慮して2%以下の金利のローンに切り替えました。
残り3年分の金利差については1%もありませんが、今後3年で1%近くも上昇するとは考えにくく、10年以降の4%と比べると2%以上の差があるので、今の設定より金利が上回ってしまう可能性はかなり低いと見込みました。
●支払い方法を一括月払い
月払いと、ボーナス払いと分別しておりましたが、支払い方法を月払いのみとして利息の支払いを節約することにしました。
ボーナス払いを設定すると半年ごとにボーナス分を支払うため一括月払いに比してボーナス支払い分について5ヶ月分余分に利息を支払うことになります。
ボーナス支払い分を想定して通帳に積み立てておくことによって、毎月支一括払いすれば月の支払いとボーナスの支払いは以前と同様にすることができます。
●無理のない返済期限
借換時にも返済期間を再設定することができます。
新規ローンを組むときにもアドバイスされたことですが、返済期間の設定は無理のない期間にしてゆとりを設けるべきです。
特に、変動の場合は金利が少なからず変動しますので、金利上昇時には月々の支払額が金利上昇に応じて補填の意味合いから増やす必要があります。
一度、短くした返済期間を延ばすことはできません。
ローンの借換の場合は、当初の期間を引き継ぎます。

住宅金融公庫(現、住宅金融支援機構)で融資を受けても意味無いなかなぁ。
メリットがありました。
公庫で融資を受ける際に加入した火災保険です。
かなりの安価で好条件となっているので、こちらの火災保険を35年間は利用しましょう。
公庫仕様ということによる信頼もありますね。
新しい物件探しは、ホームウィズネットで検索すると世間相場や仕様が理解できて便利ですね。

今回の借換は、いろいろ検討しましたが、借換は三井住友銀行変動金利1.875%で行いました。
その選定理由は、
●1%の優待を受けられる。
●インターネットでいつでも無料で繰り越し返済
●ポイント還元:One's plus(ワンズプラス)ポイント
●メインバンクであった(給料、クレジットカード等)

です。
中でもインターネットを利用した繰越返済は1円から可能で手数料が一切不要なところがお勧めです。
インターネット銀行を除く銀行では三井住友銀行しか無料サービスは行ってません。
月々の返済金額に応じて三井住友銀行のOne's plus(ワンズプラス)ポイントが加算されていくので、ポイント数はかなり大きく加算されていきます。
蓄積したOne's plus(ワンズプラス)ポイント自体はATM費用等しか使い道がありませんが、三井住友VISAカードのポイントへ移行することができます。
クレジットカードのポイントへ移行した場合には多種多様の景品と交換できます。
三井住友カード

今回のローン借換は繰り越し返済も同時に行ったので当初ローン計画に比して大幅にかわり、1千万近く総支払い額が変わりました。
繰越返済に充てすぎたようなところもありますが、今後、住宅ローンに専念する必要はなくなりました。
ゆとりのある月額と返済期間を設定しておきました。
ちょっと気になることが住居の次に大きな物となる生活必需品である自動車です。
繰越返済にお金を回しすぎて10%弱の自動車ローンを組んだのでは意味がありませんね。

まぁ、大きな返済を行ったので肩の荷が少し減ったようです。
昇給が横ばいでも年間のローン返済額が減ったので、よほどのことがない限り支払い不能になることは無いと見ております。


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テーマ:住宅ローン - ジャンル:ファイナンス

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